当我们的新房终将变成老破小，深圳统租武汉统购上海统建破解老旧小区更新难题

来源：晴空云鹤 2023-06-26 23:34:49

“但见新人笑，那闻旧人哭”。

这一名句，出自诗圣杜甫一首诗作《佳人》。

(相关资料图)

如果用来形容新房和老旧住房，似乎也毫无违和之感。

喜新厌旧，属人之常情；敝帚自珍，则难能可贵。

一、每10年换一次房，是否可能成为常态？今后换房周期还会更长

一般住宅的土地产权年限是70年，但是住宅建筑设计使用寿命通常是按50年来实施的，新房终归要变成老旧房屋，这是意料之中的必然趋势。

有些人给出了一个应对方案，建议每隔10年换一次房，这样就能一直住新房。

对家底丰厚一些的家庭来说，问题不大。

但对于我们普通家庭而言，并不一定现实。

我们可以设想一下，假设一对夫妻新婚时买一套新房（期房），一般两三年后交房，正常情况下，从小孩出生到初中毕业这期间都住在这套房子里，也就是说，如果这时再卖掉这套房子，该房子的房龄基本上有15年时间了。

当然，如果小学毕业就卖房，房龄也差不多有10年了。

买这套二手房的第二个家庭入住后，正常情况下，也会居住至少10年-15年。

如果每次换房的周期是10年-15年，基本上到了第三个家庭入住后，该套房就变成了房龄差不多三四十年的老旧房屋了。

在“房住不炒”和房地产去金融属性的大背景下，人们换房的周期会逐渐拉长，更多地是考虑居住的便利性和稳定性。

二、“深圳统租”和“上海统建”模式的不足之处

此前，晴空云鹤针对“深圳统租”、“上海统建”模式分别写了两篇和一篇文章。

“深圳统租”模式，是基于深圳人多地少、城中村痼疾及其容纳人口多（租住了76%的深圳常住人口）等现实需要，由国企做“二房东”，对部分城中村进行规模化地统租改造，统一签约租期长达15-20年，使之成为政府统一管理的保障性租赁住房，品质提升后的统租房，更符合年轻人的租住需求，有利于深圳抢夺人才、留住人才。

“上海统建”模式，是基于上海历史形成的非成套老旧房屋多、年久失修隐患多等现实需要，由市区联手、以区为主、国企实施，统一对中心城区的“老破小”旧住房进行成片成套改建和原址拆除重建，并用10年时间、分三步完成“两旧一村”改造任务（即零星旧改、小梁薄板等旧住房成套改造和城中村改造）。

深圳官方表示，统租改造后的租金以不涨为原则，单套租金原则上与改造前基本持平。

上海官方新闻宣传的表述为，“上海中心城区老破小小区拆除重建，居民不花一分钱原址住上新房”。

一个是租新房，房租不涨；一个是住新居，不用掏钱。

实际上，不论是改造，还是拆除重建，都是需要投入不少钱的，这些钱最终必须有人来买单，那最终只能由地方政府财政来兜底了。一旦改造的规模越大，亏损就越多。

可见，不论是“深圳统租”模式，还是“上海统建”模式，都是针对存量房的改造（重建），都属于政府主导、国企实施、统一改造的保障房体系，基本上都是不盈利的，甚至是亏损的。

好在这二者是中国经济最发达的一线城市，地方财政实力雄厚，要是换成新一线、二三线城市，要想大规模的参考借鉴深圳、上海的做法，基本上都是吃不消的。

三、“深圳统租+武汉统购+上海统建”的组合拳模式，破解老破小旧城更新难题

“武汉统购”（注：这个说法也是晴空云鹤自己提的，为了跟“深圳统租”、“上海统建”对应），这个模式是基于以往武汉政府统一采购新房作为保障对接房源的一种延伸。

晴空云鹤设想的做法是，在介于“深圳统租”、“上海统建”之间的一种自由切换的新做法，由武汉的保障房安居公司一类的国企，对中心城区的部分“老破小”直接进行统一收储，然后，根据实际需要，可以灵活选择是作为保障性租赁住房方式，或者选择保障性安居房方式，后期再通过“长租住房+资产证券化”、“拆除重建+共有产权+资产证券化”等方式，将保障性住房的公益性与市场化运营的经济性有机结合，在减少地方财政支出压力的同时，惠及更多老旧小区的居民群众，满足其对品质人居环境、美好生活的迫切需求。

1、用统租，筛选政策友好者。

在前面的文章《深圳统租，对武昌古城司门口粮道街旧城改造的启示》中，晴空云鹤也分析过，愿意接受统租模式、签长期租约的房主，通常都是至少有2套以上住房的家庭，他们主要关心两点，一是租金是否可持续有保障？二是房屋能否保值增值？

毫无疑问，统租模式是可以满足这两种需求的，这些愿意接受统租模式的房主，就属于政策友好者，他们是城市更新、老旧小区改造统一战线的生力军。

2、用统购，回馈政策支持者。

接受统租模式的房主，如果愿意更进一步，将房屋产权出售给政府指定的保障房安居国有公司，那么国企按合理的价格将该房屋收储。

从当前的楼市行情来看，很多小区的房价已经跌回2018年左右了，处于相对的价格低位水平，此时进行房屋收储，成本相对较低。

对于支持统租甚至统购的房主家庭，可以获得房票，享受再买房的相关优惠或补贴。

3、用租户，“应付”钉子户。

通过统租和房屋收储两个阶段的筛选，有可能仍存在不顾全大局、漫天要价的“钉子户”。通常来说，“钉子户”的存在，一定会延迟城市更新、老旧小区改造的进程，而且其个人享受的拆迁红利的代价，却要社会来买单，其示范效应还会进一步抬高老旧小区改造的综合成本，并使得更多支持城市更新的政策友好者的利益受损。

对于钉子户，如果能用法律手段强制执行，则优先强制执行。如果不合适强制执行，则需用租户来应付钉子户（注：可意会不可言传）。

将已经收储的房屋全部进行统租改造，定向出租给年轻人或重点扶持人群，通过长期出租的稳定收益来进行资产证券化（或专项债），减轻财政资金占用压力。

4、用统建，奖励权益分担者。

等前一阶段的“钉子户”问题解决后，进入统建阶段，将老旧房屋原址拆除后重建。

上海统建模式有一个明显的不足，就是居民不花钱、全由财政掏钱。这种方式是建立在上海市的雄厚地方财政实力基础之上的，对绝大多数城市而言，是很难大范围推广的，注定只能让极少数老小区居民受益，且进度也很慢。这是有限资金与无限需求之间的矛盾。

晴空云鹤建议，适当利用市场化经济机制，成本共担，利益共享，产权共有。对老旧小区改造的综合建安成本可能也就3000-4000元每平米，由居民自己承担，其他配套成本由地方财政承担。

如果房主认可这种方式，并愿意自己承担老旧小区拆除重建的综合建安成本，那么，原址拆除重建后的新房，产权100%归原房主本人所有。

如果房主手里的钱不够，可以引入国有银行进行专项信贷支持。

如果房主希望老房子拆除重建，但又不愿意自己出钱，这种也可以。老旧房屋拆除前进行市场价格评估，签订原址拆除重建后的新房共有产权协议，重建后的新房属于房主和国企双方共有产权所有，并明确各自的产权比例。将来房主转让房屋时，需定向出售给国企，纳入政府保障性共有产权房体系。

5、武昌古城建议试点区域

跟上一篇文章中所提到的上海中心城区原址拆除重建的老旧小区案例比较相似，武昌古城也有大量的五六十年代的老房子，很多都面临着年久失修、功能不全、没有修缮保护价值等同样的问题。

在《深圳统租，对武昌古城司门口粮道街旧城改造的启示》一文中，晴空云鹤曾专门提到过武昌古城黄鹤楼俯视线周围限高61.7米的硬性要求，这一限制性指标，让司门口中华路粮道街一带的老旧房屋集中片区，不再有通过土地出让进行商品房开发的可能性。

原址拆除重建，成为武昌古城这一片区旧城改造、城市更新的唯一可选项。

2023年是武昌古城建城1800周年，坚持“老城复修、文脉复归、生态复原、生产复兴”的理念很有必要，如何推陈出新，如何更新建筑、更新环境、更新人群、更新产业、更新城市，是一个需要更加系统思考的课题。

芳林新叶催陈叶，流水前波让后波。

人事有代谢，往来成古今。

正如人无法避免衰老一样，随着城市化的发展，一批又一批房子，也都将日渐老旧。

当我们买的房子，都会从新房，变成次新房，再变成老破小、老破大，再到亟需一场新陈代谢。

各位朋友，

对于房子日渐老旧的问题，你是如何应对的？

关于城市更新老旧小区改造的问题，你有什么高见？

欢迎评论或私信交流。

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